买公寓楼花合同的基本注意事项 NZ Apartment

victoria

买公寓楼花合同的基本注意事项

奥克兰现在火热的房屋市场今年也推动了公寓市场的增长。很多没有建好的楼花也开始在市场上可供买家选择。可是一些买家和开发商签的合同里,开发商甚至可能都没有相关的政府许可。

一般来说,这种楼花合同是由开发商的律师量身定制的,不是一份普通的律师公会或是地产协会标准的合同。所以买家在买的时候最好在签字前让自己的律师看一下,得到一些独立的法律建议,然后再决定要不要签字。

以下是当您要买楼花或是要签一份特殊物业买卖合同的一些基本注意事项:

定金定金的额度(一般来说楼花最多需要价格的10%),什么时候付,付给谁,什么时候合同变成无条件,更重要的是,什么时候开发商能得到定金都是需要注意的。如果开发商在开发前就能拿到定金,那么一旦项目不能开发,定金就很容易失去。一般来说,定金是放在律师或是中介的信托帐户一直到交割前,同时定金上的利息一般来说也是属于买家的。

夕阳条款/自动取消条款  这个条款在合同中很普遍,开发商需要在特定的时间内完成特定的一些条件,比如成功得到建筑许可。有时候,这个特定时间可以在交割期的前几天。所以,买家可以在合同中加入这类条款,当开发商没有在特定时间内完成某种条件时,买家可以取消合同。买家还可以加入例如减少损失,退定金以及置换一个新物业的条款。

公共设施一般来说开发商常常会加入一些公共设施让这个开发项目更吸引人,比如游泳池或是健身房。所以买家要确保合同里包括这些,如果最后没有这些设施,那么您有权得到折扣,如果开发商不同意的话,您有权取消合同。

计划的变更如果你是根据图纸和数据买的楼花,那么开发商要确保实际建造出来的要和当初设计的一致。 如果开发商想改变原来的计划,而且出入很大从而影响到每个单位的价值,用途等,那么买家有权和开发商重新商讨价格或是取消合同拿回定金。

交割一般来说开发商应该让买家在交割前做一个检查,同时在交割前向买家出具CCC. 现在,银行也会要求有最后的CCC才能最后完成交割。建筑法2004规定2005321日以后,开发商必须完成所有的单位才能拿到CCC

维护期限一般来说合同里应该包含一个维护期限。这是在交割后的一段时间里,开发商必须免费修理单位里出现的各种建筑上的缺陷。这段时间一般是至少90天,这样买家才有时间去发现这些缺陷。

维护保留一般来说,一旦单位交割后,开发商就没有动力去维修单位上的缺陷。所以,买家可以在价格上有所保留,比如5%, 只有开发商维修了所有的缺陷后才能付给开发商剩余的5%

最后,在新西兰的所有公寓还需要符合Unit Titles Act以及相关的物业管理条例,这里就不多说了。但是,买家还是应该知道一些基本的物业管理信息,比如物业管理费大概多少钱一年,相关物业管理条例是什么,比如宠物,装修等。

当然,这篇文章只是一个基本介绍,具体合同需要具体分析。在签字前得到专业的法律建议还是有必要的。